Wissenswertes

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Höhe des Steuersatzes

Geeigneter Immobilienpreisspiegel als Berechnungsmethode

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird durch das Grunderwerbsteuergesetz 1987 idF BGBl 118/2015 und der Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016 idF BGBl II 442/2015) neu geregelt.

Ab dem 1.1.2016 wird die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung bemessen, mindestens aber vom Grundstückswert. Das kommt beispielsweise dann zur Anwendung, wenn im Familienverband „Grundstücke“ geschenkt oder vererbt werden. Diese Übertragung im Familienverband gilt immer als „unentgeltlich“ und ist daher der Grundstückswert anzusetzen.

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Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

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Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

  • „Neu-Grundstücken“ (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
  • „Alt-Grundstücken“ (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

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Höhe des Steuersatzes

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 31. Dezember 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) unterliegen.

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Quelle: www.bmf.gv.at – Bundesministerium für Finanzen

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wird oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft.

Als Grundstücke gelten

  • Grund und Boden,
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleiche Rechte (zB Baurechte).

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für „Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.

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