Feb
29

Immobilien­ertragssteuer (ImmoEst)

Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

  • „Neu-Grundstücken“ (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
  • „Alt-Grundstücken“ (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 50 Prozent) ausgeglichen werden.

Im außerbetrieblichen Bereich können ab dem 1. Jänner 2016 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

„Neu-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt. Bis zum Jahr 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (Inflationsabschlag). Dieser Inflationsabschlag entfällt ab dem Jahr 2016. Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern.

  • BEISPIEL
    Verkauf eines Gebäudes (Neu-Grundstück)

    Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Jahr 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.
    Das Haus ist zum 31. März 2012 (gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012) steuerhängig, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent)  Prozent zu unterwerfen. Das ergibt eine Steuerbelastung von 15.000 Euro.
„Alt-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

  • ACHTUNG
    Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.

Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

In beiden Fällen kann auf Antrag der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

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Quelle: www.bmf.gv.at – Bundesministerium für Finanzen