Feb
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Immobilien­ertragssteuer (ImmoEst)

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Da der Hauptwohnsitz bei der „5 aus 10-Regel“ nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige ihren/seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat. Die Veräußererin/der Veräußerer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen die Veräußererin/der Veräußerer als Angehörige/Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümerin/Eigentümer gewesen ist, wenn sie/er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob die Veräußererin/der Veräußerer (auch als bloße Mitbewohnerin/bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass die Veräußererin/der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

  • BEISPIELE
  • Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses im Mai 2012 und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer. Die Befreiung steht nicht zu.
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
  • Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre die Person innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z.B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Haupwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptzwohnsitzes für beide Tatbestände.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Veräußererin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellt Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfast.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Enteignungen

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Bestimmte Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens, wobei hier die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.

Adaptierung der Anschaffungskosten

Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.

  • Herstellungsaufwand (zB Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage) und
  • Instandsetzungsaufwand (zB Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade)

erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Instandhaltungskosten (zB Ausmalen, Parketten abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.

Zu beachten ist dabei aber, dass Aufwendungen nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen:

  • Keine Kürzung erfolgt daher insoweit, als diese Kosten im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Alternativ dazu kann auch der gesamte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zunächst abgezogen werden, dann müssen aber die bis zur Veräußerung bereits abgesetzten Beträge wieder hinzugerechnet werden.
  • Aus dem gleichen Grund ist im Fall der vorangegangenen Vermietung um die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder anderer Einkünfte) bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (wieder) hinzuzurechnen.
  • Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter (Notarinnen/Notare oder Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte). Zwingend ist dies in allen Fällen vorgesehen, in denen die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer der Erwerberin/des Erwerbers selbst berechnet.

Die im Wege der Selbstberechnung von der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben der Veräußererin/des Veräußerers berechnete und abgeführte Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer) entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – grundsätzlich Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heißt es besteht keine Verpflichtung mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen.

Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) möglich (sogenannte „Veranlagungsoption“); das ist zB dann vorteilhaft, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser (im Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen (es wurden zB Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt). Ist die Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben der Veräußererin/des Veräußerers fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein. Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte „Regelbesteuerungoption“) möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) der Bemessungsgrundlage beträgt.

Wird keine Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter entrichtet, besteht für die Veräußererin/den Veräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung, sie wird dann auf die im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet.

Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitteilen.

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Quelle: www.bmf.gv.at – Bundesministerium für Finanzen